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阅读关键词：加拿大最新建筑地标 北美最大的室内纯娱乐单体
实话实说，刚接触到这个项目的时候一阵发懵：在加拿大这个超级大农村，这个方向能行吗？！今天就让我们来认真分析分析：
需求分析：需求确实是真实存在的
该项目Morning Village正坐落于加拿大内陆的草原三省中心——萨斯喀彻温省萨斯卡通市的近郊，距离萨市仅15分钟车程。
萨斯喀彻温省与隔邻的阿尔伯塔省和曼尼托巴省合称为草原三省。萨斯喀彻温向来以农业与畜牧生产著称，是加拿大重要的粮仓地带，拥有着全加拿大近三分之一的粮食储备，同时蕴藏着大量的钾肥（占全球三分之一）和铀矿（占全球五分之一），资源丰富，产业多样。该省境内著名的大学包括了里贾纳大学和萨斯喀彻温大学，分别坐落于首府里贾纳市和省内第一大城萨斯卡通市，其中萨斯喀彻温大学以出过两位诺贝尔得主及一位加拿大总理而闻名。
萨斯卡通市（Saskatoon）则是萨斯喀彻温省内最大的城市，位于省会里贾纳市以北260公里，是该省商业、文教和农牧业的中心。2020年萨斯卡通的市区人口为325,000，比2019年增加2.2％。2019年，萨斯卡通的都会区人口为318,000，比2018年增加2.25％。就是这座不断在扩张的有活力的城市，被当地华人亲切的称为“萨屯”。
对加拿大萨斯卡通稍微有了解的朋友就明白，这里冬季寒冷，一年中的气温通常在-19°C到26°C之间变化，极少低于-33°C或高于31°C。萨斯卡通开展旅游活动的最佳时间是七月上旬至八月中旬。漫长的冬天，大部分家庭只能在自己的地下室进行亲子活动！市民们迫切地渴求一个能在冬天里尽情娱乐的空间，因此，这种需求是确实存在的。
萨斯卡通市人口30年增长预测数据图
（数据来源：联合国–世界人口前景）
就是在这个内陆人口约30万且漫长冬季需要度过的城市里，即将落户一个对标迪斯尼、环球影城、欢乐谷的室内高科技娱乐中心——一个占地100万平方英尺（约93000平方米）的巨无霸级别项目——Dreadmland！而且随着内陆人口的不断增加，Dreadmland项目可以依靠自身光环进行覆盖，不仅仅带动草原三省，甚至可以对标埃德蒙顿市West Edmonton mall成为新地标，覆盖整个北美市场。
图表预测：Dreadmland客源结构（PARD咨询公司制图）
项目分析：项目门槛高投资大 选题营运是关键
室内休闲娱乐中心的开发模式有两类可以覆盖全年龄阶段：一个是家庭娱乐中心，一个是室内主题乐园。
这两种开发模式投资大，门槛高，在修建时对建筑结构有特定的要求。
举个例子，家庭娱乐中心常见的标准是楼地面平均承重达到1千牛/平米（依据设备自重不同会有调整），平均空间高度不小于10米，局部达到15-20米，便于设计过山车或者观光塔等吸引力较强的游乐设备。另外，还会设计特定的主题和故事线并依据主题分区设计，比如主题游乐设备、表演演出、主题周边等等。零售和餐饮美食同时也可以与商业中心结合，容易带动商业业态的有利发展。
家庭娱乐中心在国际上有很多的成功案例：印尼雅加达 Lippo 商场 Kerry 家庭娱乐中心、马来西亚时代广场室内家庭娱乐中心、美国 Mall of America、美国 Las Vegas Circle Circus等等，邻省阿尔伯特省的埃德蒙顿市 West Edmonton mall里面有一个室内水上乐园和一个室内家庭游乐中心就是一个以购物中心带动室内娱乐中心相结合的成功案例，同样，West Edmonton mall也是北美洲最大和全世界第五大的购物中心，早已誉享全球。
（West Edmonton mall中的室内冲浪游泳馆）
室内主题乐园同样适合全年龄段的人群。这类主题乐园一般占地面积需要更大，至少要达到10000平方米左右，需要对主题乐园进行特殊改造。该类项目，放置的游戏游乐项目多内容丰富，建设周期较长。餐饮美食、礼品销售全部结合在一起，是一个综合性的大型室内娱乐中心。项目整体投资成本高，回收相对较慢。也同样会设计特定的主题和故事线并依据主题分区设计，比如主题游乐设备、表演演出、主题周边等等。为人熟知的成功案例就是韩国乐天世界室内主题乐园了。
而今天聊的Dreadmland项目光单体建筑的占地面积就达到了100万平方英尺，这样的手笔也绝对是目前室内娱乐中心的巨无霸级别项目了。
Dreadmland为居民提供四季全营业的水上乐园及室内滑雪场。包含适合儿童、中青年、老年等各年龄段、各客户群的水上娱乐设施及滑雪项目。值得一提的是，水上乐园、室内冲浪和滑雪将是DREADMLAND的拳头项目，运用了最新一代的实景模拟器，强调最真实的自然体验，最终实现水上/雪上乐园“四季性”营运。不难想象，这一方式定将为加拿大的水上/雪上娱乐产业带来创新性突破。
在Dreadmland里，多层次的娱乐设施设计将尽可能满足各年龄段、不同经济实力水平客群的休闲喜好。其中包括：卡丁车、保龄球、冰球场、室内靶场、私人影院、室内高尔夫、Spa水疗会所、健身房、恒温游泳馆、壁球馆、足球场、卡拉OK、电玩城、迪吧等娱乐设施。
（Dreadmland室内科技娱乐中心设计效果图一）
（Dreadmland室内科技娱乐中心设计效果图二）
（Dreadmland室内科技娱乐中心设计效果图三）
产业分析：需要构建良好的产业生态圈
一个领头的标杆者，需要考虑的不仅仅是经济效的回报，更要给社区带来巨大的社会效益。同样以邻省WestEdmonton mall为例：
该购物中心自1981年开业后，每年约吸引了2820万人次的客流量，日均购物客流量60000~150000人次。根据阿尔伯塔省的官方统计，West Edmonton mall创造了以下的辉煌纪录：
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阿尔伯塔省缔造了年12亿美元的经济效益。
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每年为阿尔伯塔省创造了约23500个工作就业机会。
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原本默默无闻的埃德蒙顿市，因该购物中心而闻名全球。
时间来到2021年，现在的Dreadmland野心勃勃，来势汹涌，立志打造加拿大最大的高科技娱乐中心！为了更好的构建Dreadmland的生态圈，Aspaire集团公司将Morning Village项目按阶段进行了筑梦计划：
第一期规划为商业，包含480栋住宅，目前已经开始进行路面、绿化、超市等投入，包括一个人工湖。值得一提的是这个阶段的住宅设计很有特点：以上住下铺的轻商业为主，如精品店、咖啡厅、轻餐饮等，准备打造3-4条特色商业步行街。
Dreadmland归属整体项目的第二期，预计用5年时间建成，第二期里整个商业除了一些零售和公寓是出租的，其他的酒店、教堂、博物馆还有本文重点分析的娱乐中心都是Aspaire集团自持自营，以确保服务质量和服务项目；同时完善覆盖萨斯卡通至里贾那的高速公路服务站。
同样在生态圈中，娱乐中心Dreadmland的推出也将会给Morning Village项目的第一期更大的升值空间，包括商业地产价值、商铺人流量等。
第三期为人文住宅区，以独立屋singlehouse为主，依据一二期的成功带动地价上涨以及人口迁入，反哺商业娱乐中心客流量，形成整体生态圈的健康发展。
（Morning Village三期阶段规划图）
Dreadmland整体规划占地100万平方英尺，约93000平方米，而整个MorningVillage作为加拿大内陆唯一的欧洲风情特色文化小镇，其规划会超过1000万平方英尺！由此看来，室内娱乐中心的巨无霸级别项目Dreadmland的未来发展是妥妥地。7年内，完成三期建设、梳理国际化大品牌运营逻辑，在加拿大打造国际化大型纯娱乐项目为主的游乐中心还是非常令人期待的。
强资本，大手笔，让我不得不相信在加拿大内陆省份的萨斯卡通，将冉冉升起一颗璀璨的明星！
（本文撰写者曾参与过中国最大的儿童职业教育娱乐中心——北京“比如世界”项目，现就职于加拿大PARD咨询公司）
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